La gestion des travaux de copropriété

La gestion des travaux de copropriété est prise en main de concert par le syndic de copropriété, le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires. En effet, si le syndic peut intervenir de son propre chef sur des travaux minimes, il doit obtenir l’aval de l’assemblée générale pour les chantiers plus importants. De plus, la loi ALUR impose désormais la création d’un fonds de travaux destiné à faire face aux dépenses prévues comme exceptionnelles.

 

L’exécution et le suivi des travaux en copropriété

 

La gestion des travaux de copropriété est prise en charge par le syndic de copropriété qui doit veiller à l’exécution des travaux votés en assemblée générale, et qui assure le suivi des chantiers auprès des prestataires en bâtiment.

 

L’on distinguera deux types de travaux selon leur montant :

 

  • Les petites réparations, qui peuvent être réalisées à l’initiative du syndic dans le cadre de la conservation de l’immeuble.
  • Les travaux importants, qui exigent un vote des copropriétaires.

 

Ce qui différencie ces deux interventions, c’est le montant des frais engagés dont le plafond est précisé dans le règlement de copropriété.

 

« Le syndic peut déléguer le suivi des travaux à un maître d’œuvre externe. »

 

Si le syndic ne met pas en route le démarrage des travaux votés en assemblée générale selon le planning établi, alors le syndicat des copropriétaires peut lui adresser un rappel qui, s’il n’est pas suivi d’effet, pourra donner lieu à une mise en demeure.

 

Cependant, le syndic est tenu par des obligations de moyens et non de résultat. S’il a bien contacté les prestataires et assuré le suivi des travaux, il ne peut en aucun cas être tenu responsable des malfaçons éventuelles ni même de l’abandon soudain du chantier par l’entreprise.

 

Bon à savoir : suite à la tenue de l’assemblée générale, le copropriétaire ayant voté contre la réalisation des travaux ou étant absent lors de l’AG peut demander un étalement plus long de ses charges exceptionnelles.

 

La création du fonds de travaux

 

Un fonds de travaux doit être mis en place dans les copropriétés pour anticiper le financement de travaux. Il sert à faire face aux dépenses des travaux obligatoires, ou des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires hors budget prévisionnel.

 

Il est obligatoire pour toute copropriété construite avant le 1er janvier 2012, possédant au moins un lot destiné à l’habitation.

 

Cependant, il existe des exceptions :

 

  • Lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots et que le syndicat des copropriétaires décide à l’unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale.
  • Lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans.
  • Les immeubles neufs sont dispensés de cette obligation pendant cinq ans après la réception des travaux.


La création du fonds de travaux est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Lorsque la résolution est validée, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé dédié uniquement à recevoir les cotisations  pour ce fonds.

 

« C’est l’assemblée générale qui décide, à la majorité absolue, la destination du fonds de travaux. »

 

Le fonds de travaux représente au moins 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété, mais il peut toutefois être supérieur. Son montant est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, ou majorité des voix de tous les copropriétaires.

 

Bon à savoir : par exception, lorsque le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant également dans les conditions de la majorité absolue, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

 

Si le fonds de travaux n’est pas utilisé

 

Si l’épargne accumulée pendant des années atteint le montant du budget prévisionnel de l’année, le syndic doit inscrire deux propositions à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

 

  • Le lancement d’un plan pluriannuel de travaux.
  • La suspension des cotisations, en fonction de la décision prise concernant le plan pluriannuel de travaux.

« Un copropriétaire ne peut pas récupérer sa part de fonds de travaux versée. »

 

Enfin, les cotisations versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et non au copropriétaire.


En cas de vente, le copropriétaire ne peut donc pas récupérer ses cotisations. Il peut donc arriver qu’un copropriétaire qui vende son bien ait déjà acquitté ses charges sur travaux sans jamais profiter du résultat. Cependant, il reste la possibilité au vendeur de répercuter sur le prix de vente les cotisations versées au titre du fonds de travaux.

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