Contester les charges de copropriété

Le règlement des charges de copropriété est une obligation faite à chaque copropriétaire afin d’assurer le bon fonctionnement de la résidence ainsi que la continuité des services (eau, électricité,…). Cependant, un copropriétaire peut estimer que le montant de ses charges de copropriété est trop élevé, et donc le contester. Plusieurs solutions sont alors possibles pour émettre une contestation motivée.

 

Les catégories de charges de copropriété

 

Les charges de copropriété se répartissent en trois domaines principaux :

  • Les charges communes : entretien et maintenance des parties communes, facture d’électricité de l’éclairage commun,…
  • Les charges privatives : électricité, eau (si des compteurs individuels ont été posés)…
  • Les charges exceptionnelles : travaux de rénovation ou d’amélioration, sinistres,…

Tout copropriétaire doit s’acquitter du règlement de ses charges de copropriété. S’il ne le fait pas, il s’expose à une procédure de recouvrement des impayés mise en place par le syndic.

 

La répartition des charges de copropriété

 

Les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires au prorata des tantièmes possédés par chacun. Cela signifie qu’un copropriétaire qui habite un appartement d’une superficie de 100 m² paiera davantage de charges qu’un copropriétaire qui bénéficie seulement de 70 m².

 

Cependant, chaque copropriétaire paie également des charges en fonction de l’utilité objective que lui apportent les équipements collectifs. Par exemple, si un immeuble de la copropriété possède un ascenseur, alors qu’un autre en est dépourvu, les charges concernant la maintenance de l’ascenseur concerneront uniquement les immeubles qui en sont équipés.

 

« La bonne répartition des charges selon les millièmes possédés est un point à étudier immédiatement par tout  nouvel acquéreur d’un lot. »

 

Et dans un immeuble doté d’un ascenseur, le copropriétaire habitant en rez-de-chaussée peut faire valoir le fait, si ce n’est pas encore inscrit dans le règlement de copropriété, qu’il n’utilise pas cet équipement et qu’il n’a donc pas de charges à  payer sur ce poste de dépenses.

 

Si ces points de contestation concernent avant tout la gestion courante, ils peuvent aussi s’appliquer lors de travaux de grande ampleur. Un autre exemple : si un parking placé devant un lot précis doit être refait, les copropriétaires des autres lots peuvent exiger de ne pas être impliqués dans ces charges exceptionnelles.

 

Contester ses charges de copropriété

 

Pour contester ses charges de copropriété, quatre solutions s’offrent à un copropriétaire selon sa situation :

  • La modification statique du règlement de copropriété : dans le cas où le règlement de copropriété original comporte des erreurs, cette modification implique d’obtenir un vote à l’unanimité des copropriétaires (ce qui en pratique arrive peu souvent puisque la baisse des charges d’un copropriétaire augmente de fait celles des autres).
  • La modification dynamique du règlement de copropriété : ce cas se produit lorsque l’augmentation des charges est conséquente à une modification du règlement. Le copropriétaire qui n’en tire pas bénéfice peut demander à l’assemblée générale de ne pas en supporter la charge.
  • La demande d’annulation d’une décision d’AG : lorsqu’une décision en AG est considérée comme injuste envers un copropriétaire qui voit ses charges augmenter.
  • La contestation judiciaire : si les trois points que nous venons d’évoquer ne trouvent pas solutions amiables, le copropriétaire peut intenter une action en justice. Il est fortement recommandé dans ce cas de faire appel à un avocat expert en droit immobilier.

« Il est toujours préférable de rechercher une solution amiable dans un premier temps. »

 

N’oubliez pas qu’un copropriétaire peut toujours contester ses charges de copropriété même lorsque les comptes du syndic ont été approuvés lors de l’assemblée générale. En effet, c’est le décret du 17 mars 1967 qui le précise : « L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».

 

Vous trouvez que vos charges de copropriété sont trop élevées ?

 

Si la répartition des charges de copropriété est bien réalisée et qu’aucun copropriétaire n’est lésé, mais que vous trouvez tout de même que, de façon globale, les charges de copropriété sont trop élevées, vous avez la possibilité de faire analyser les postes de dépense par des experts.

 

Par exemple, chez Duflair.com, nous vous proposons d’analyser gratuitement toutes vos charges de copropriété afin de trouver les meilleures solutions pour les faire baisser.

 

Etape 1 : nous analysons vos postes de dépenses.

Etape 2 : nous optimisons votre cahier des charges grâce aux avis de nos experts.

Etape 3 : nous cherchons à mutualiser les moyens afin d’obtenir des tarifs avantageux.

Etape 4 : nous réalisons un appel d'offres groupé sur vos postes de dépenses.

 

Cette démarche est totalement gratuite pour les copropriétaires comme pour la copropriété. En cas d’acceptation de notre offre, nous serons rémunérés sur une partie des économies réalisées sur les charges. Le syndicat des copropriétaires sort donc toujours gagnant d’une telle démarche.

 

Pour creuser le sujet des charges de copropriété et une meilleure gestion du syndic, Duflair vous a préparé une série de fiches conseils sur le sujet :