Les syndics de copropriété proposent des coûts très différents et face aux tarifs qui s’envolent ces derniers temps, il est indispensable de connaître les coûts qui composent le contrat.
Une meilleure lisibilité des coûts d’un syndic de copropriété
La loi du 10 Juillet 1965 ne permettait pas une bonne lisibilité des contrats types et des diverses prestations. La loi ALUR était censée simplifier les choses, ce texte de loi s’applique en effet désormais à tout contrat, reconduit ou signé, après le 1 juillet 2015. La loi avait comme objectif de mieux encadrer les facteurs qui unissent les deux parties : copropriétaires et syndic. Aujourd’hui, la loi ALUR, qui devait stopper les mauvaises pratiques des syndics mais aussi permettre de baisser les honoraires, semble manquer d’efficacité. Rassurez-vous il est toutefois simple de changer de syndic.
A noter que depuis la loi de 1986, les rémunérations d’un syndic sont libres et font l’objet couramment d’une révision annuelle par les clauses fixées dans le contrat. C’est à l’assemblée générale de copropriété de fixer les honoraires du syndic qu’elle a préalablement désigné. Pour plus d’informations, cliquez ici.
Comment sont calculés les coûts d’un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété applique un forfait pour la gestion courante de l’immeuble et attribue des modalités de tarifications pour chaque prestations variable. Une fois de plus il est important de noter que la loi ALUR fixe les éléments qui compose la gestion courante et les prestations variables, seul la tarification est propre à chaque syndic . Même si le calcul est libre, la réglementation va intervenir sur les tâches obligatoires. Celles-ci devront être effectuées par le syndic, fixées par les clauses du contrat.
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Les honoraires comprennent :
- Le nombre de lots dans l’immeuble
- Le niveau d’exigence et de service
- Les travaux à venir
- La difficulté du recouvrement
- Le cahier des charges qui sera mis en place par le conseil syndical
- l’état de l’immeuble
- Les impayés de charges
- le nombre d’éléments d’équipements communs (chauffage, ascenseur, gardien d’immeuble, etc.)
- La taille espaces communs
Tous ces facteurs seront chronophages dans la gestion de la copropriété. Le syndic fixera donc les honoraires suivant le temps qu’il devra accorder à la gestion. Ils varient entre 150€ TTC par lot et par an pour les copropriétés les plus grosses sans difficultés et 250€ TTC pour les moyennes mais présentant certaines difficultés. Les tarifs montent jusqu’à 300€ TTC pour les petites mais qui ont un gros problème d’entretien.
Le coût dépend à :
- 60% de la masse salariale
- 25% des frais généraux
- 15% de la rémunération sur les investissements, la direction et les bénéfices
Et le coût des travaux ?
Il ne faut pas oublier le coût des travaux. En effet, si des travaux d’entretien sont à réaliser hors maintenance générale, il sera nécessaire de les voter lors d’une assemblée générale. En même, cette dernière sera invitée à voter les honoraires du syndic pour le suivi des travaux. On y retrouve plusieurs types de travaux tels que le ravalement de façade, les mises aux normes ascenseurs ou encore à la réfection de la toiture.
Les coûts d’un syndic de copropriété pour les prestations exceptionnelles
C’est par décret que l’ensemble de ces frais seront définis. On retrouve habituellement les tâches suivantes :
- Recouvrer les impayés
- Intervenir en cas de sinistre
- Gérer les conflits
- L’établissement d’un état-daté
- Le coût d’une opposition sur mutation
- Le déplacement sur la copropriété
- La mise en demeure
Il faut bien noter que les tarifs ne seront pas les mêmes suivant les horaires d’intervention. Le syndic applique aussi des honoraires différents suivant la zone géographique de l’immeuble.
On remarque par ailleurs que les tarifs s’envolent ces derniers temps, retrouvez toutes les informations sur cet article proposé par Les Echos ici.
Les abus dans les coûts d’un syndic de copropriété
Certes, les tarifs sont à la hausse, mais ce n’est pas le seul facteur que vous aurez à prendre en compte. Il faut distinguer aussi à partir de quel moment vous vous retrouvez dans une situation d’abus :
Réalisation de l’état daté
Un « état daté » est un document informatif. C’est le syndic de copropriété qui le rédige à la demande du vendeur ou du notaire. Il contient un certain nombre d’informations sur le bien immobilier, afin de renseigner au maximum l’acquéreur sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Son coût se situe dans les environs de 400 euros, faites donc attention car des cabinets peuvent pousser le prix jusqu’à 1000 euros. Nous attendons toujours l’apparition d’un plafond pour l’état daté que le gouvernement avait annoncé.
Réalisation de la copie du carnet d’entretien, ou d’un diagnostic obligatoire
Des prix excessivement chers peuvent vous être proposé par les cabinets, même si certains proposent le service gratuitement, la facture peut dépasser la centaine d’euros
La mise en demeure
Ces frais se situent dans les environs de 40 euros en général mais certains syndics facturent excessivement la mise en demeure, soit une bonne centaine d’euros pour certains.
