Il arrive que le droit de propriété soit partagé en deux entités distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Ces deux éléments sont donc parfois répartis entre deux personnes ou plus, ce qui fait naître des responsabilités. Penchons-nous donc sur l’usufruit et la nue-propriété.
Usufruit et nue-propriété : Définition
Le terme usufruit désigne le droit de disposer du bien (usus) et de la perception du loyer ou fruit (fructus). On le retrouve aux articles allants de 578 à 624 du Code Civil.
Quand il n’y a plus l’usus et le fructus, il reste la nue-propriété (abusus) qui désigne donc la possession du bien, c’est donc la partie qui désigne le propriétaire du bien. La nue-propriété n’apparaît pas dans le Code Civil mais son opposition à l’autre partie est évidente.
L’apparition de ces deux entités fait suite au démembrement d’une propriété.
Usufruit et nue-propriété : Le démembrement
A l’origine, démembrement d’une propriété est décidé par le propriétaire en « pleine propriété ». Dans la plupart des cas, arrivé à un âge avancé, il décide de concéder la nue-propriété du bien à ses héritiers mais il devient l’usufruitier.
Une fois qu’il décède, la succession se met en place et les héritiers récupèrent l’usufruit. Quand la nue-propriété et l’usufruit sont réunis, les héritiers devient à leur tour propriétaire en « pleine propriété ».
Bien sûr, c’est le cas général. L’usufruit peut très bien être concédé par testament ou faire l’objet d’une vente. L’acte de démembrement, qu’il se fasse par donation ou par vente, doit être obligatoirement établi par un notaire.
Si la pratique du démembrement se fait, c’est bien pour des raisons plus spécifiques si l’on se penche sur l’optimisation fiscale qui en ressort.
Usufruit et nue-propriété : Des avantages fiscaux
La raison principale du choix de démembrer une copropriété est l’avantage fiscal qui en découle car il permet d’éviter d’avoir à payer les impôts qui apparaissent à la donation. En faisant cela, le nu-propriétaire obtient l’usufruit sans avoir à payer les droits de succession rattachés lors du décès de l’usufruitier.
Usufruit et nue-propriété : la fin de l’usufruit
On retrouve à l’article 617 de Code civil les différentes manières de voir se terminer l’usufruit :
- L’usufruitier meurt
- L’usufruit expire
- Réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur la même personne
- Impossibilité d’exercer son droit pendant trente ans
- Perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.
- Abus du droit consenti par l’usufruitier
- Vente du bien
Sa surviendra un jour ou l’autre, mais en attendant chaque partie aura des devoirs à respecter.
Usufruit et nue-propriété : Leurs rôles respectifs
Pour l’usufruitier
On retrouve les droits de l’usufruitier à l’article 595 de Code Civil. Il est ainsi libre de donner son bail à un autre, de jouir de ce bien, ou de vendre/céder son usufruit à quelqu’un d’autre. Il ne peut cependant pas conclure un bail d’une durée au-delà de 9 ans et pour un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal sans l’accord du nu propriétaire. Si le nu-propriétaire refuse, il aura la possibilité de saisir la justice pour décider seul.
Les devoirs de l’usufruitier sont simples : il doit seulement assurer les réparations d’entretien du bien et payer les charges liées à son occupation.
Pour le nu-propriétaire
De son côté, les missions qu’il devra accomplir sont plus conséquentes car il devra payer les réparations conséquentes du bien, ce qui concerne en particulier les murs, les poutres et les clôtures.
Comment ça se passe en copropriété ?
Représentation
Il est important de savoir que les deux parties, usufruitier et nu-propriétaire, peuvent individuellement participer aux assemblées générales. Un des deux peut aussi donner mandat de représentation à l’autre. Ils peuvent même décider ensemble de choisir un représentant commun.
Paiement des charges
Pour ce qui est des charges en copropriété, le système reste classique. L’usufruitier paie les charges d’entretien et le nu-propriétaire paie les réparations importantes.
