En copropriété, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les dépenses courantes des dépenses exceptionnelles. Réunies, elles constituent les charges de la copropriété. Pour une bonne gestion, il est important que les copropriétaires sachent faire la différence et ce qu’il faut faire pour les recouvrer.
Dépenses exceptionnelles en copropriété : Définition
Ce que l’on appelle dépenses exceptionnelles, ce sont celles qui ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. Elles correspondent aux gros travaux hormis les travaux prévus dans le cadre de contrats de maintenance. C’est à l’assemblée générale de décider la réalisation de ces travaux lors de votes.
Les différentes dépenses exceptionnelles en copropriété
Les dépenses exceptionnelles concernent :
- Travaux de conservation et d’entretien de la copropriété (ravalement de façade, réfections de la toiture, etc.)
- De travaux portant sur des éléments d’équipement communs (ascenseur)
- De travaux d’amélioration (projets d’aménager des locaux à usage communs, de surélever le bâtiment, etc.)
- Des diagnostics et études techniques (faire appel à un architecte ou un avocat par exemple)
Dépenses exceptionnelles en copropriété : Les provisions
Démarches pour décider de possibles provisions
Tout d’abord, c’est l’assemblée générale qui va voter pour chaque possible dépense, leur montant respectif et l’échéance du paiement. Les majorités vont varier suivant l’importance de la proposition. Une fois la majorité acquise, le syndic demande des avances en fonction de la date d’échéance des dépenses. Important à savoir, le syndic a pour obligation de s’adresser individuellement à chaque copropriétaire par le biais d’une lettre qui fait figurer le montant demandé et son objet avant la date d’exigibilité des dépenses.
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L’intérêt des provisions
Pour les charges élevées qui vont demander un investissement sur le long terme, la mise en place de provisions va permettre d’anticiper et de prévoir le montant final pour un meilleur financement, le plus linéaire possible, sur le long-terme.
Ces provisions sont aussi justifiées par le fait que les copropriétaires doivent disposer des moyens financiers pour permettre la réalisation du projet. S’ils ne sont plus en capacité de financer les travaux, la copropriété est mise en danger et la menace d’une mise en état de carence se fait plus présente. Retrouvez toutes les informations à savoir sur l’état de carence ici.
Avec la modification de la législation par la loi ALUR, les copropriétés ont depuis le 1er janvier 2017 l’obligation de créer un fonds de travaux dont le montant devra être supérieur ou égal à 5% du budget annuel de la copropriété pour plus de sécurité.
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Mise en place d’un carnet d’entretien de l’immeuble
C’est une des obligations que le syndic doit respecter. La tenue d’un carnet d’entretien permet principalement d’informer les copropriétaires s’il serait utile voire nécessaire de constituer des provisions pour de possibles travaux qui permettraient l’entretien futur de l’immeuble. S’il ne respecte pas ses engagement, il reste possible de changer de syndic.
Dépenses exceptionnelles : Facturation du suivi des travaux
Le syndic peut effectivement facturer les honoraires pour le suivi des travaux. Faites attention car il ne vous est pas possible de les faire apparaître dans le contrat conclu avec le syndicat. Leur montant doit aussi être déterminé en assemblée générale.
