Il est très courant de voir la gestion des copropriétés effectuées par les syndics professionnels ou encore par des syndics bénévoles. Un mode de gestion est cependant moins connu : le syndicat coopératif. Analysons cette alternative qui s’offre aux copropriétaires.
Le syndicat coopératif : c’est quoi ?
Le syndicat coopératif est prévu par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le principe est relativement simple, la gestion est de type collégiale, chaque copropriétaire peut s’impliquer s’il le souhaite. On se retrouve donc avec une copropriété gérée par le conseil syndical, il n’y a pas de syndic professionnel présent. Ce sera le président du conseil syndical qui endossera la casquette de syndic (il pourra être épaulé par un vice-président).
C’est quoi la différence avec un syndic bénévole ?
Il faut savoir que le syndic bénévole a moins de contraintes juridiques à respecter que le syndicat coopératif. En effet, le syndic bénévole a seulement l’obligation que ses membres soient copropriétaires. Le syndicat coopératif lui, doit respecter les modalités prévues aux articles 41, 42-1 et 42-2 du décret de 1967. Il aura l’obligation d’avoir un Président, et s’il le souhaite un vice-Président appartenant au conseil syndical et un contrôleur des comptes n’appartenant pas au conseil syndical. Ce dernier, peut-être un professionnel type expert-comptable.
Enfin, le syndicat coopératif aura la possibilité d’établir des unions coopératives chargées de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion.
Comment passer à un syndicat coopératif ?
La demande
Tout d’abord, la demande se fait auprès de votre syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette dernière doit mentionner votre souhait d’ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la mise en place d’un syndicat coopératif. C’est l’assemblée générale qui adoptera ou non cette proposition.
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L’Adoption
C’est lors de la réunion en assemblée générale que la décision est prise à la majorité absolue (article 25-1), vous pouvez connaitre toutes les règles de majorité en cliquant ici. Si la majorité n’est pas atteinte, il est possible, si le nombre de voix est égal ou supérieur au tiers des voix de tous les copropriétaires, de voter à nouveau la résolution à majorité simple (article 24).
Une fois approuvée, le syndicat coopératif remplace directement le syndic professionnel. Le syndic professionnel aura un délai de 3 mois pour fournir les documents nécessaires à la gestion de la copropriété. L’assemblée procède aussi à l’élection des différents organes.
Election des organes du syndicat coopératif
Le conseil syndical
On élit les membres du conseil syndical à la majorité absolue parmi les copropriétaires. Il est important de savoir que tout copropriétaire peut faire partie du conseil syndical, même celui qui ne possède qu’une cave.
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Le président du conseil syndical
Une fois le conseil constitué, ses membres désignent un président en assemblée générale ou en réunion du conseil. Il faudra bien choisir car il aura la casquette du syndic. Ils peuvent aussi élire un vice-président qui aura le rôle du suppléer le président.
Le contrôleur aux comptes
Dernier organe du syndicat, le contrôleur aura, comme son nom l’indique, le rôle de contrôler les comptes de la copropriété. Il peut y en avoir plusieurs, choisis parmi les copropriétaires. A noter qu’une société externe pourra également s’en charger.
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Les avantages et inconvénients du syndicat coopératif
Avantages
Faire le choix du syndicat coopératif peut présenter certains avantages :
- Comparé aux syndics professionnels, les économies sont conséquentes, les honoraires du syndic sont en effet en constante augmentation depuis plusieurs années.
- Les négociations des contrats sont souvent immédiates car ils sont facilement accessibles.
- Une gestion simplifiée avec un gain de temps en évitant la communication avec le syndic professionnel.
- La transparence est totale car tous les copropriétaires ont la possibilité de discuter directement de l’immeuble avec le conseil syndical.
- Une très bonne implication des copropriétaires dans la vie de leur copropriété et un meilleur suivi des charges impayées.
Inconvénients
- Il arrive que le conseil syndical soit inexistant, il est impossible d’agir quand un quart des membres manquent à l’appel.
- Il suffit qu’un membre démissionne pour que le syndicat se retrouve bloqué.
- Le manque de professionnalisme, de connaissances ou le manque de motivation pose de nombreux problèmes pour la bonne gestion de la copropriété.
- Les frais restent élevés et peuvent être mal utilisés.
Rassurez-vous, il existe l’alternative de trouver un syndic professionnel compétent et vous proposant des honoraires respectables. Vous pouvez découvrir comment faire pour changer de syndic ici.
