Investissement locatif : quel budget pour quel type de bien ?

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L’investissement locatif est un placement sécurisé et rentable. Il permet de préparer sa retraite, de se constituer un patrimoine durable et de percevoir des revenus supplémentaires réguliers sur le long terme. Investir dans des biens immobiliers à louer est même simple, car vous pouvez obtenir un prêt bancaire pour financer l’achat si vous avez l’apport personnel requis et respectez les autres conditions de la banque prêteuse. Selon le type de bien que vous souhaitez acquérir, le montant à investir va énormément varier. Découvrez dans cet article le budget à prévoir pour chaque type de bien et des conseils pour réussir votre investissement locatif.

Quel apport minimum pour un investissement locatif rentable ?

Si vous envisagez de financer votre investissement locatif grâce à un prêt immobilier classique, le montant de votre apport personnel comptera beaucoup dans la validation de votre dossier de demande d’emprunt. Même si aucune loi ne l’impose, les banques exigent souvent un apport minimum représentant 5 à 10 % du prix d’achat. Par exemple, vous devez donc avoir comme épargne 5000 à 10 000 euros si vous comptez faire un prêt amortissable afin d’investir 100 000 euros dans un bien immobilier à louer.

Ce montant sert généralement à couvrir les frais annexes tels que les frais de notaire et de garantie. Selon les banques, c’est aussi la preuve de votre capacité d’épargne. Retenez que l’apport personnel pour l’obtention d’un crédit immobilier classique varie en fonction du type de bien. Pour un bien immobilier neuf par exemple, l’apport minimum personnel est de 5 % ou 6 % du prix d’achat. S’il s’agit plutôt d’un bien ancien, les institutions bancaires exigent au moins 10 % du prix d’achat pour juger de la fiabilité de l’emprunteur.

Si vous optez par contre pour un prêt in fine pour la concrétisation de votre investissement locatif, le montant de l’apport minimum exigé sera plus élevé. Dans ce cas, les banques exigent au moins 30 % du capital à emprunter sur un produit financier sécurisé. Il faut par exemple 75 000 € minimum pour obtenir un prêt in fine pour l’achat d’un bien immobilier vendu à 250 000 €. Ce taux élevé est surtout dû au fonctionnement de ce type de crédit. En effet, pour un prêt immobilier in fine, le remboursement du capital emprunté s’effectue en une seule fois, à la date de l’ultime échéance. Seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt.

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investissement locatif

Les différents biens que vous pouvez acheter selon votre budget

Sur le marché de l’immobilier, le prix de vente des biens varie en fonction de plusieurs paramètres dont leur superficie, leur état et leur localisation. Si vous avez un budget de 100 000 € par exemple, vous pouvez acheter un logement de petite superficie comme un studio ou un appartement T2. Avec un budget plus élevé, de l’ordre de 200 000 € à 500 000 €, voire plus, il est possible d’acquérir plusieurs studios, un T3, un T4 ou une maison bien située.

Un studio de 20 m² par exemple coûte en moyenne 76 180 € à Nantes (soit 3809 € par m²) et 80 080 € à Strasbourg (soit 4004 € par m²). Vous pouvez acheter le même type de bien avec environ 70 300 € à Montpellier, 72 920 € à Lille et 75 100 € à Marseille. Le prix moyen du m² d’un appartement est en effet 3515 € à Montpellier, 3646 € à Lille, et 3755 € à Marseille.

Une maison coûte en moyenne 4698 € par m² à Nantes, 3651 € le m² à Strasbourg et 4628 € par m² à Montpellier. Par contre, il faut prévoir 3361 € par m² pour le même type de bien à Lille et 4465 € par m² à Marseille. Voici un tableau qui récapitule le prix moyen du m² d’un appartement ou d’une maison dans d’autres grandes villes de France.

Villes

Prix moyen d’un appartement par m²

Prix moyen d’une maison par m²

Paris

9 944 €

10 605 €

Lyon

4979 €

6602 €

Nice

5212 €

6295 €

Toulouse

3686 €

4158 €

Bordeaux

4573 €

5520 €

Rennes

4027 €

5149 €

Le Havre

2081 €

2721 €

Saint-Étienne

€1384

€1921

Reims

2610 €

2990 €

Toulon

3266 €

4229 €

Dijon

2753 €

3145 €

Tous ces prix sont exprimés en net vendeur après une évaluation du marché datant du 1á??ʳ septembre 2023. Sur l’ensemble du territoire français, le prix moyen d’un appartement au m² est à 4012 € et 2533 € pour le m² d’une maison.

Investissement locatif : comment faire fructifier au mieux votre argent ?

Pour faire fructifier votre argent, investissez dans des biens immobiliers à fort potentiel. Choisissez par exemple des studios, appartements ou maisons situés dans des zones dans laquelle la rentabilité locative est élevée. Il est par exemple possible d’avoir une rentabilité locative de près de 6 % voire 7 % dans certains quartiers de Lyon ou de Marseille. Ciblez particulièrement les biens en centre-ville ou dans les secteurs recherchés.

Notre article sur :  Estimation immobilière à l’Alpe d’Huez : comment ça se fait ?

Acheter des studios à louer dans des villes étudiantes comme Toulouse, Rennes, Montpellier ou Strasbourg est un bon moyen de faire fructifier son argent. La demande locative est forte dans ces villes et il y a moins de risque de vacances locatives. Ce type de logement attire surtout les étudiants et les jeunes actifs. Vous allez surtout rentabiliser votre investissement en peu de temps si vous achetez des studios anciens à rénover à quelques encablures des universités ou des bassins d’emploi.

Pour un investissement dans un appartement T2, recherchez des biens proches des transports en commun, des écoles et/ou des infrastructures commerciales. C’est un type de bien très demandé par les familles. Une autre idée pour maximiser vos profits : optez pour la location meublée. Il peut s’agir d’un studio ou un appartement T2. Privilégiez les contrats à long terme pour diminuer le risque de vacances locatives.

location d'appartement

Conseils pour bien gérer vos biens en location

Pour maximiser votre retour sur investissement, élaborez les annonces et choisissez de bons locataires. Il est question ici de personnes qui paieront leur loyer dans les temps et qui ne vous causeront pas d’ennui. N’hésitez pas à faire des vérifications sur les profils, notamment sur la situation professionnelle. Demandez des documents justificatifs comme :

  • une pièce d’identité valide,
  • la quittance de loyer des 3 derniers mois,
  • un justificatif d’activité professionnelle,
  • la fiche de salaire des 3 derniers mois ou la déclaration de chiffre d’affaires trimestrielle,
  • l’avis d’imposition.

Exigez une caution de 2 mois de loyer s’il s’agit d’un logement nu et de 3 mois si c’est un logement meublé. Comme garantie, vous pouvez souscrire à une assurance loyer impayé. Notez les échéances de chaque locataire.

Si vous êtes novice, il serait judicieux de faire appel des professionnels comme une entreprise de gestion locative. Ils pourront gérer à votre place tout le processus, de la préparation des baux à leur signature en passant par la sélection des locataires. Leur mode de fonctionnement vous garantit le versement des loyers à bonne date. La délégation de la gestion locative vous permettra de gagner du temps et vous bénéficierez en plus des conseils d’experts de l’investissement locatif.

Sources prix :

https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/vente/pays/france.htm

https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier

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