Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des placements prisés par les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille et bénéficier d’un rendement attractif. Cependant, il est essentiel de bien appréhender l’aspect fiscal de ce type d’investissement. Dans cet article, nous allons détailler les règles d’imposition des SCPI afin de vous aider à mieux comprendre les enjeux fiscaux liés à ce placement.
Le principe de transparence fiscale des SCPI
Les SCPI sont soumises au principe de transparence fiscale, ce qui que signifie l’imposition sur les SCPI est à prendre en compte car les revenus générés par ces placements sont imposés directement entre les mains des associés. Autrement dit, c’est l’associé qui détient les parts de SCPI qui sera assujetti à l’impôt sur les revenus perçus, et non la société de gestion elle-même.
Le traitement fiscal des différents types de revenus
Les revenus issus des SCPI peuvent être de différentes natures :
- Revenus fonciers : Ils proviennent de la location des biens immobiliers détenus par la SCPI. Ces revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers de votre déclaration d’impôts.
- Plus-values immobilières : Elles sont réalisées lors de la cession d’un bien immobilier détenu par la SCPI. Ces plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Dividendes : Ils correspondent à la part des bénéfices distribués par la SCPI aux associés. Ces dividendes sont à déclarer dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L’imposition des revenus fonciers issus des SCPI
Les revenus fonciers perçus par les investisseurs en SCPI sont imposables selon deux régimes :
- Le régime micro-foncier : Il s’applique si le montant annuel des revenus fonciers perçus ne dépasse pas 15 000 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges, sans possibilité de déduire les charges réelles.
- Le régime réel : Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € ou si vous optez volontairement pour ce régime, vous devez déclarer vos revenus fonciers bruts et déduire les charges réelles supportées (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). Le résultat foncier ainsi obtenu sera soumis à l’impôt sur le revenu.
Dans tous les cas, les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Les déficits fonciers et les SCPI
Si le montant des charges déductibles est supérieur aux revenus fonciers bruts perçus, il en résulte un déficit foncier. Ce dernier peut être imputé sur vos autres revenus fonciers, si vous en percevez, ou sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le solde éventuel du déficit foncier non imputé peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La fiscalité des plus-values immobilières réalisées par les SCPI
Concernant les plus-values immobilières, elles sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Il convient également de tenir compte des abattements pour durée de détention qui permettent d’alléger la fiscalité :
- Un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la vingt-et-unième année;
- Un abattement de 4 % pour la vingt-deuxième année de détention.
Ainsi, après 22 ans de détention, les plus-values immobilières réalisées par les SCPI sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu. En revanche, les prélèvements sociaux restent dus, mais bénéficient d’un système d’abattements spécifiques pour durée de détention.
La fiscalité des dividendes versés par les SCPI
Les dividendes distribués par les SCPI sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application d’un abattement de 40 % sur leur montant. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Toutefois, il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30 %, incluant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, si cette option est plus favorable pour l’investisseur.
L’imposition des non-résidents
Si vous êtes un investisseur non-résident, vos revenus fonciers perçus au titre des SCPI sont soumis à une retenue à la source au taux de 20 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %. En revanche, les plus-values immobilières et les dividendes ne sont pas imposables en France, sauf exceptions prévues par certaines conventions fiscales internationales.
En somme, l’imposition des SCPI dépend de plusieurs facteurs tels que la nature des revenus, le régime d’imposition choisi et votre statut de résident fiscal. Il est donc primordial de bien comprendre ces aspects fiscaux avant de vous lancer dans ce type d’investissement afin d’en tirer le meilleur parti.
