Être propriétaire d’un logement ne signifie pas forcément qu’on y réside. Il est possible qu’on ait acheté une maison pour la placer en location. On est un propriétaire non-occupant dans ce cas.
Le statut de propriétaire non-occupant (PNO), bien qu’il soit particulier, ne décharge pas des obligations classiques d’un propriétaire. Il est incontournable de faire assurer le logement non occupé.
L’assurance PNO, destinée à protéger les logements non habités par les propriétaires, est une assurance souscrite par les propriétaires ou les copropriétaires. Son rôle est de couvrir les sinistres sur les biens qui ne sont pas couverts par l’assurance habitation de celui qui occupe les lieux.
L’assurance propriétaire non-occupant est avantageuse pour le propriétaire du bien immobilier car elle prend en charge les incidents qui ne sont pas couverts par l’assurance du locataire.
Elle propose des garanties responsabilité civile et d’autres garanties optionnelles. L’assurance PNO couvre les aménagements extérieurs et le mobilier du bien mis en location.
C’est quoi l’assurance propriétaire non-occupant ?
L’assurance propriétaire non-occupant, connue aussi comme l’assurance propriétaire bailleur, est une police d’assurance que souscrit une personne qui possède un bien immobilier qu’elle a mis en location. Cette assurance est valable, que le logement soit vacant ou occupé à titre gratuit.
Cette assurance a pour objectif, soit d’assurer la prise en charge des sinistres quand le logement est vacant, soit de pallier les insuffisances de l’assurance souscrite par le locataire qui occupe le logement.
L’assurance épargne le propriétaire du logement de devoir payer la totalité des frais d’un sinistre survenu au cours de la période durant laquelle le logement n’est pas loué dans le premier cas.
L’assurance PNO protège le locataire d’une partie des frais relatifs à un éventuel sinistre dans le second cas de la charge.
Il s’agit d’une assurance qui n’est pas obligatoire, sauf pour les propriétaires de biens en copropriété. Les propriétaires de biens immobiliers mis en location sont libres d’y souscrire ou pas.
La loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 stipule que tout propriétaire d’un logement occupant ou non-occupant son bien situé en copropriété dans un immeuble est tenu de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant pour être couvert en cas de dangers.
Ces copropriétaires sont tenus de souscrire une assurance PNO pour ne pas avoir à rembourser à titre personnel les dégâts en cas de sinistre matériel, immatériel et corporel où leur responsabilité est engagée.
La PNO permet une prise en charge financière des éventuels sinistres et limite les procédures judiciaires.
Le propriétaire peut faire confiance au locataire qui a une assurance multirisque, en plus de l’assurance de copropriété qui couvre les sinistres touchant les parties communes.
Cette configuration doit être nuancée avec la loi Alur de 2014. Cette loi permet aux propriétaires d’imputer le coût de la PNO sur le loyer mensuel pour les encourager les propriétaires à y souscrire.
L’assurance PNO trouve son sens dans les cas de figure suivants :
- le locataire n’est plus ou pas assuré ;
- la maison ou l’appartement est inoccupée entre deux locations ;
- il est impossible de mettre en cause le locataire dans le sinistre qui a eu lieu à l’extérieur de la maison ;
- l’assurance multirisque du locataire ne couvre pas le type de sinistre survenu, comme un dégât des eaux.
Le tarif de l’assurance PNO est deux fois inférieur à celui d’une assurance classique. Il faut compter entre 50 et 200 euros, en fonction des garanties choisies. Le montant élevé de cette assurance vaut la peine d’être payé au regard de la sérénité qu’elle apporte en cas de sinistre.
Ce tarif est réduit lorsque la déduction des revenus fonciers est appliquée (location vide) ou celle des revenus BIC au réel (location meublée).
Cette assurance s’applique également dans le cadre de location professionnelle. Elle est dite des murs commerciaux et obéit au même principe pour le propriétaire non-occupant d’un local commercial.
Elle couvre les dommages causés aux tiers par l’immeuble commercial en priorité. Elle couvre ensuite les dommages subis par les locataires relatifs aux vices de construction et au manque d’entretien du local professionnel.
Elle couvre aussi les dommages faits par d’autres locataires du propriétaire au sein de la même copropriété.
Quelles sont les garanties proposées par l’assurance PNO ?
C’est l’objectif et la stratégie d’investissement locatif qui détermine la qualité d’une assurance propriétaire non-occupant. Des garanties optionnelles sont proposées en fonction de la forme de location envisagée.
Elle comprend les garanties fondamentales d’une assurance habitation classique : la responsabilité civile et la protection des aménagements extérieurs.
La garantie responsabilité civile
Le propriétaire bénéficie d’une garantie responsabilité civile avec une assurance PNO. Elle le couvre des dégâts qu’il pourrait causer à autrui. C’est le cas des dommages découlant des vices de construction, des défauts d’entretien ou de réparation.
C’est également le cas lorsque le propriétaire se rend coupable de trouble de voisinage ou s’il est assigné en justice par un voisin pour une catastrophe en chaîne (incendie qui s’est propagé chez lui). ,
C’est la garantie responsabilité civile qui va être engagée dans les cas cités précédemment.
Les aménagements extérieurs et le mobilier
L’assurance PNO couvre les aménagements extérieurs inclus dans le logement et mentionnés au moment de la signature du contrat, au même titre qu’une assurance habitat classique. L’assuré est couvert dans les cas suivants :
- vandalisme ;
- incendie ;
- vol ;
- dégâts des eaux ;
- terrorisme ;
- bris de glace ;
- catastrophe naturelle ou technologique.
Il arrive que le locataire ne déclare que ses effets personnels à sa compagnie d’assurance sans inclure celles du propriétaire lorsque la location est meublée.
Le coût du remplacement de ces installations en cas de sinistre (incendie, surtension électrique endommageant la chaudière, meuble volé) est à la charge de l’assureur si le propriétaire a souscrit à une assurance PNO.
Les garanties optionnelles
Il existe des garanties spécifiques prévues dans l’assurance PNO, en fonction de la situation des propriétaires non-occupants. On peut citer dans ce registre les garanties suivantes :
- loyers impayés : la garantie prend le relai pour le règlement des loyers dus par les locataires ;
- risques locatifs (GRL) : garantie obligatoire afin de couvrir le propriétaire contre les dommages causés au logement (en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion) ;
- recours des voisins et des tiers, qui couvre la responsabilité civile du propriétaire en cas de sinistre provenant de son logement et causant des dommages aux logements voisins ;
- dite de recours des locataires et/ou trouble de jouissance qui couvre la responsabilité civile du propriétaire pour les vices de construction et les défauts d’entretien du logement.
Quand faut-il souscrire à une assurance propriétaire non-occupant ?
L’assurance PNO, bien qu’elle ne soit pas obligatoire, est une étape importante dans un projet immobilier locatif. Elle est nécessaire quand le logement est occupé par un locataire à défaut du propriétaire lui-même. Elle prend en charge les incidents non prévus par l’assurance du locataire.
L’assurance PNO doit être souscrite lorsqu’on envisage des périodes de vacance locative.
La souscription à l’assurance PNO doit intervenir lors du processus d’achat du logement. Elle figure parmi les dernières actions qui sont mises en place avant la signature de l’acte authentique. Le futur propriétaire est tenu d’assurer son logement une semaine avant cette signature au plus tard.
La loi impose au propriétaire, qu’il se constitue en investisseur immobilier ou pas, de fournir au notaire une attestation d’assurance en vue de la signature de l’acte de vente.
Il est possible que l’établissement bancaire ayant accordé le prêt propose en produit annexe un contrat d’assurance dans certains cas. Le propriétaire aura alors fait d’une pierre deux coups.
Comment bien choisir son assurance ?
Quand on est propriétaire d’un bien immobilier, mais que l’on n’habite pas sur place, il faut donc prendre une assurance propriétaire non occupant. L’assurance habitation de la personne qui loue l’appartement parce qu’elle y habite couvre certains risques, mais il faut, en tant que propriétaire des lieux, assurer les autres. Pour faire le bon choix, il convient de se renseigner auprès d’un assureur, plutôt que de perdre son temps à faire le tour de tous les sites internet consacrés aux assurances habitations et aux assurances propriétaire non occupant plus spécifiquement.
Prendre le temps de se renseigner
En contactant le professionnel auprès duquel on assure son logement, on peut obtenir des renseignements intéressants sur ce qu’il convient absolument d’assurer, dans un bien immobilier que l’on n’occupe pas soi-même. De plus on peut s’entendre dire des choses agréables, comme le fait qu’il n’est pas absolument nécessaire de souscrire une assurance concernant tel ou tel point. Ce qu’il faut, c’est prendre le temps de choisir, afin d’être certain de ne pas se tromper. Ensuite, il y a mille et une manières d’assurer un appartement ou une maison en tant que propriétaire n’occupant pas les lieux.
