Le syndic coopératif est un mode alternatif au syndic professionnel où les copropriétaires et le conseil syndical doivent unir leurs forces et leurs compétences pour assurer la gestion de la copropriété. Même si le président du conseil syndical est nommé syndic aux yeux de la loi, il est loin d’être aussi seul que le responsable d’un syndic bénévole.
Le fonctionnement du syndic coopératif
Le syndicat coopératif est prévu par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le principe est relativement simple, la gestion est de type collégiale, chaque copropriétaire peut s’impliquer s’il le souhaite. On se retrouve donc avec une copropriété gérée par le conseil syndical, il n’y a pas de syndic professionnel présent. Ce sera le président du conseil syndical qui endossera la casquette de syndic (il pourra être épaulé par un vice-président).
« Le statut de syndic coopératif n’est pas nouveau : il date de 1965 ! »
C’est en assemblée générale que le syndicat des copropriétaires élit son conseil syndical, comme cela se fait dans toutes les copropriétés. Cependant, cette fois, le choix des conseillers syndicaux, ni épaulés ni encadrés par un syndic professionnel, réclame une attention toute particulière.
Au sein d’un syndic coopératif, chaque membre du conseil syndical se voit attribuer une tâche spécifique dans la copropriété. Il peut s’agir des travaux (choix des prestataires, suivi des travaux,…), des finances (contrôle des comptes, gestion de la trésorerie en cours d’année,…), des procédures juridiques ou encore de la communication.
« Le conseil syndical peut créer des commissions pour chaque domaine. »
Tout comme un syndic professionnel, les membres du syndic coopératif, ou autrement dit du conseil syndical, peuvent voir leur responsabilité engagée en cas de faute de gestion. Le recours à la souscription d’une assurance en responsabilité civile pour les membres du conseil syndical est donc vivement recommandé.
Quelles sont les différences avec un syndic bénévole ?
Il faut savoir que le syndic bénévole a moins de contraintes juridiques à respecter que le syndicat coopératif. En effet, le syndic bénévole a seulement l’obligation que ses membres soient copropriétaires.
Le syndicat coopératif lui, doit respecter les modalités prévues aux articles 41, 42-1 et 42-2 du décret de 1967. Il aura l’obligation d’avoir un Président, et s’il le souhaite un vice-président appartenant au conseil syndical et un contrôleur des comptes n’appartenant pas au conseil syndical. Ce dernier, peut-être un professionnel type expert-comptable.
Enfin, le syndicat coopératif aura la possibilité d’établir des unions coopératives chargées de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion.
Avantages et inconvénients du syndic coopératif
- Faire le choix du syndicat coopératif peut présenter certains avantages :
- Le coût du syndic coopératif est évidemment bien moindre que les honoraires d’un syndic professionnel.
- Les négociations des contrats sont souvent immédiates car ils sont facilement accessibles.
- La gestion est simplifiée et les phases de communication chronophages avec le syndic professionnel sont évitées.
- La transparence est totale car tous les copropriétaires ont la possibilité de discuter directement de l’immeuble avec le conseil syndical.
- La plus grande implication des copropriétaires dans la vie de la copropriété génère automatiquement un respect plus important du lieu et des équipements, et réduit considérablement les problèmes de paiement des appels de charges.
« Le syndic coopératif donne lieu à davantage d’investissement personnel de la part des copropriétaires. »
Cependant, la solution du syndic coopératif présente aussi quelques inconvénients qu’il est bon d’identifier avant de se tourner vers cette formule :
- Le conseil syndical doit être fort, uni et disponible : si un quart des membres est absent ou démissionne, le conseil syndical se retrouve pieds et poings liés.
- Le manque de compétences des copropriétaires dans certains domaines peut causer des ralentissements dans les procédures ou donner lieu à des erreurs (cependant le conseil syndical peut toujours se faire aider ponctuellement en faisant appel aux services d’un expert ou d’un consultant).
- En cas d’erreur ou de malveillance, pas de syndic vers qui se retourner : le conseil syndical sera alors dans la ligne de mire des autres copropriétaires.
Rassurez-vous, il existe une alternative : trouver un syndic professionnel compétent et vous proposant des honoraires respectables. Vous pouvez découvrir comment faire pour changer de syndic ici.
Vous pouvez également vous renseigner sur les autres types de syndic qui existent aujourd’hui :
