Toute copropriété, quelle que soit sa taille, doit être gérée par un syndic. Ce syndic, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif, est nommé lors de l’assemblée générale des copropriétaires. A cette occasion, une mise en concurrence entre plusieurs syndics doit être garantie par le conseil syndical. La nomination du syndic se fait à la majorité absolue de tous les copropriétaires, même des absents. Si cette majorité n’est pas atteinte, un deuxième vote est alors nécessaire.
Avant la nomination du syndic, quelles sont ses missions et son mandat ?
Le syndic de copropriété est chargé de plusieurs missions :
Quel que soit son statut, le syndic dispose d’un mandat qui peut aller de une à trois années à compter de sa nomination. Toutefois, ce mandat peut être rompu :
- En cas de démission du syndic : le syndic cesse ses activités professionnelles.
- En cas de révocation du syndic : les copropriétaires demandent un changement de syndic avant la fin du mandat.
- En cas d’empêchement du syndic : le syndic ne peut plus accomplir les tâches qui lui sont dévolues, pour quelque raison que ce soit.
Nomination du syndic et mise en concurrence
Pour que les copropriétaires puissent avoir le choix du syndic qui va administrer leur copropriété, une mise en concurrence de plusieurs syndics doit être proposée par le conseil syndical avant la nomination d’un nouveau syndic. Chaque copropriétaire peut aussi librement présenter un syndic qui sera mis au vote lors de l’assemblée générale.
« Les propositions de syndic doivent être jointes à la convocation à l’AG. »
Cependant, le conseil syndical peut être dispensé d’organiser cette mise en concurrence si :
- Le conseil syndical n’existe pas, car il n’a pas été institué par l’assemblée des copropriétaires.
- Le conseil syndical est dispensé de la mise en concurrence par un vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle.
Attention : ce n’est pas le syndic qui doit organiser sa propre mise en concurrence, mais bien le conseil syndical ou d’autres copropriétaires. Si vous souhaitez changer de syndic, utilisez notre comparateur en ligne qui vous permet de comparer plusieurs propositions de syndics (et qui fonctionne comme un courtier de syndic, en plus simple et rapide).
Nomination du syndic et convocation à l’assemblée générale
L’assemblée générale doit avoir lieu au moins une fois par an. C’est lors de cette AG que la nomination du syndic à lieu suite au vote des copropriétaires.
Une convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant l’assemblée générale. Celle-ci doit notamment préciser si la nomination d’un nouveau syndic, ou le renouvellement du mandat du syndic existant, est à l’ordre du jour.
Si tel est le cas, la convocation à l’AG doit comporter les propositions tarifaires des différents syndics pour lesquels il sera possible de voter. Ainsi, chaque votant peut déjà prendre sa décision avant de se rendre à l’assemblée générale.
Le syndic est tenu de joindre à la convocation un formulaire permettant de voter par correspondance.
Note : le syndic actuel de la copropriété doit préciser, dans la convocation, le lieu et le mode de consultation des justificatifs de charges de copropriété. La possibilité de consulter les documents dure 1 jour ouvré et doit avoir lieu entre la date de convocation et la date de l’assemblée générale.
Le vote des copropriétaires en AG
Pour être nommé, le syndic doit obtenir la majorité absolue des votes des copropriétaires, présents, représentés et absents (soit au moins la moitié de tous les copropriétaires plus une voix).
Si cette majorité n’est pas atteinte mais qu’au moins le tiers des copropriétaires valide une proposition de syndic, alors il est possible de procéder immédiatement à un deuxième vote lors de la même AG, mais cette fois-ci à la majorité simple (le plus grand nombre de « pour » ou de « contre » des présents et représentés l’emporte).
« En cas d’absence à l’AG, il est important de confier son pouvoir de vote à un autre copropriétaire. »
Si le tiers des voix n’est pas obtenu, le conseil syndical prévoit une nouvelle assemblée générale au cours de laquelle le choix du syndic se fera grâce à un vote à la majorité simple.
Bon à savoir : si aucune nomination de syndic n’a eu lieu suite à l’AG, un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander la nomination d’un syndic judiciaire auprès du président du TGI. Cette requête peut aussi être formulée par le maire de la commune ou par le président de l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale).
Le cas de la nomination du syndic provisoire
Lorsqu’un immeuble est neuf, le syndic est nommé par le règlement de copropriété. Cette nomination du syndic est provisoire et doit être ratifiée par la première assemblée générale des copropriétaires. Là aussi, une mise en concurrence doit être faite entre plusieurs contrats de syndics.
