Chaque copropriété exprime des besoins spécifiques. En choisissant la forme de syndic la plus adaptée à la situation, les copropriétaires favorisent une gestion sereine des bâtiments. Si le syndic professionnel représente la solution la plus rassurante, le syndic bénévole et le syndic coopératif sont gages d’économie et de proximité.
Les différents types de syndic : Le syndic professionnel
Le syndic professionnel est une société externe à la copropriété, qui est chargée d’administrer cette dernière de concert avec le conseil syndical de copropriétaires. Le syndic professionnel, lorsqu’il remplit bien son rôle, apporte toutes les garanties au bon déroulement du mandat : des experts chargés de répondre aux problématiques juridiques et comptables, une garantie financière suffisante pour faire face à une éventuelle faillite, et un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle. Pour justifier de son accréditation, le syndic professionnel doit être détenteur d’une carte professionnelle délivrée par la CCI (chambre de commerce et d’industrie).
En somme, le syndic professionnel a les compétences pour que tout aille bien, et a les épaules nécessaires pour faire face à la situation si tout va mal. C’est ce qui en fait la solution la plus souvent choisie par les copropriétaires.
« Le syndic professionnel représente le choix de la sécurité. »
Cependant, les honoraires du syndic professionnel peuvent s’avérer élevés, et les suppléments pour les actions non prévues au contrat (comme la convocation à une assemblée générale extraordinaire par exemple) alourdissent vite la facture.
Pour cette raison, le syndic professionnel convient souvent mieux aux grandes et moyennes copropriétés qui connaissent des besoins de gestion importants, et où les charges réparties entre un plus grand nombre de copropriétaires pèsent moins lourd dans le budget de chaque foyer.
Dans tous les cas, si aucun copropriétaire ne souhaite faire office de syndic bénévole, le syndic professionnel reste la seule solution disponible.
Les différents types de syndic : Le syndic en ligne
Parmi les syndics professionnels, l’on retrouve également la formule du syndic en ligne. Il s’agit d’un syndic professionnel dématérialisé qui agit donc à distance pour proposer des honoraires moins élevés que ceux des syndics traditionnels.
L’intérêt du syndic en ligne est purement économique, et le risque réside dans la distance de la relation entre le syndic et le conseil syndical qui peut générer un certain manque de réactivité.
Les différents types de syndic : Le syndic bénévole
Le syndic bénévole est assuré par l’un des copropriétaires. Ce dernier assume les missions dévolues au syndic et endosse les mêmes responsabilités que celles d’un syndic professionnel. Le copropriétaire, ou conjoint d’un copropriétaire, doit posséder certaines connaissances pour mener à bien son rôle de syndic. Il doit également accepter de s’investir et être capable de communiquer avec le conseil syndical (dont il ne peut pas faire partie).
« Un syndic bénévole n’est jamais totalement gratuit. »
Le syndic bénévole n’a pas besoin de carte professionnelle pour exercer. La souscription à une assurance n’est pas obligatoire mais fortement recommandée. Le copropriétaire peut être soutenu dans ses tâches par des prestataires externes comme un cabinet d’expertise comptable par exemple.
Le copropriétaire qui fait office de syndic peut être défrayé pour les heures passées à la gestion. Tous les frais liés à ses activités comme la facture de téléphone, la papèterie et autres consommables bureautiques lui sont remboursés.
Les différents types de syndic : Le syndic coopératif
Le cas du syndic coopératif est lui aussi un exemple de syndic pris en main en interne. A la différence près, que le conseil syndical, nommé par les copropriétaires, élit à son tour un président du conseil syndical qui fera également office de syndic. A ce titre, il est appelé président syndic.
Le syndic coopératif permet une gestion de la copropriété à taille humaine, et garantit une réactivité importante entre les décisions du conseil syndical et les actions du syndic, les deux entités étant étroitement liées et représentées par le président.
Les différents types de syndic : Le syndic secondaire
Lorsqu’une copropriété comporte plusieurs immeubles ou groupes d’immeubles qui sont séparés physiquement, il est possible de nommer un syndic secondaire sur chacun de ces groupes afin d’apporter une réponse de proximité aux problèmes du quotidien.
La constitution d’un ou plusieurs syndics secondaires n’est en aucun cas une obligation et doit être mise au vote entre les copropriétaires concernés.
Les différents types de syndic : Les autres types de syndics
Il existe d’autres formes de syndics qui interviennent dans des situations déterminées et qui sont voués à gérer provisoirement la copropriété en attendant la nomination d’un nouveau syndic.
Parmi ceux-ci l’on retrouve le syndic provisoire qui est le premier syndic d’un habitat collectif neuf. Indispensable pour assurer la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale afin qu’ils élisent leur nouveau syndic, le syndic provisoire doit assurer sa mise en concurrence avec d’autres propositions. Il peut aussi se présenter pour assurer un mandat renouvelable.
Le syndic judiciaire a quant à lui pour mission de palier au défaut de syndic. En effet, une copropriété peut se trouver dépourvue de syndic si la majorité absolue n’est pas obtenue aux votes, si aucune assemblée générale n’a encore eu lieu suite à la démission du syndic en place, ou encore en cas de maladie ou de décès. Le syndic judiciaire est nommé par le président du TGI, sur demande des copropriétaires, afin d’administrer les biens en attendant la nomination rapide d’un nouveau syndic.
Enfin, l’administrateur provisoire est une alternative temporaire aux actions du syndic en place dans une copropriété. Ce professionnel judiciaire est lui aussi nommé par le président du TGI, sur demande du syndic lui-même ou du maire de la commune, et intervient lorsque l’administration de la copropriété subit des carences de gestion ou des difficultés financières. L’administrateur provisoire prend en charge les missions du syndic jusqu’au redressement de la situation et à la nomination d’un nouveau syndic.
