Lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son appartement ou sa maison en copropriété, il doit fournir à l’acquéreur un état daté avant la signature de l’acte de vente final. Ce document résume les éventuelles dettes sur charges de l’actuel propriétaire, les provisions à venir, et les procédures dont pourrait faire l’objet la copropriété. A cet état daté, se rajoute désormais un pré-état daté à réaliser avant même la signature de la promesse de vente. Mais ce pré-état daté a-t-il une réelle utilité ? Et surtout, combien coûte-t-il ?
Qu’est-ce que l’état daté ?
L’état daté est un document rédigé par le syndic de copropriété à la demande d’un copropriétaire souhaitant vendre son lot et déjà en possession d’une promesse de vente signée par l’acquéreur. Il s’agit là d’une obligation d’information toute légitime à l’endroit de l’acheteur.
L’état daté détaille :
- Les sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires : retard de charges de copropriété, provisions exigibles non encore réglées,…
- Les sommes dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur dans le cas d’un trop-payé antérieur.
- Les sommes prévisionnelles (et parfois approximatives) qui seront dues par l’acquéreur prochainement (en fonction du budget prévisionnel).
- Les éventuelles procédures judiciaires en cours à l’encontre de la copropriété.
« En cas de charges dues par le vendeur, le syndic demande au notaire de solder la dette à la transaction. »
L’état daté doit être fourni à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Cependant, il est préférable de le fournir quelques jours avant pour s’assurer de la régularité du document et ainsi éviter des tensions le jour de la transaction.
Si l’état daté est généralement demandé par le copropriétaire, c’est parfois le notaire qui voit directement avec le syndic pour l’obtenir. Cependant, son coût reste de toutes les façons à la charge du vendeur.
Le coût de l’état daté
Lorsqu’un document est édité par le syndic au nom d’un copropriétaire, il s’agit d’une prestation payante réglée par ce copropriétaire uniquement et non pas par l’ensemble de la copropriété.
Concernant l’état daté, qui est obligatoirement fourni par le syndic et personne d’autre, de nombreux abus ont pu être constatés en termes de tarifications. Alors qu’une moyenne de 600 € par état daté a pu être établie par certaines associations de consommateurs (ce qui est déjà très onéreux au regard du peu de travail que demande cette prestation), des dérives ont été signalées avec des factures pouvant aller jusqu’à 1 200 €.
Heureusement, le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 précise que « le montant plafond des honoraires et frais perçus par les syndics pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou plusieurs lots objets de la même mutation à 380 € TTC ».
Ainsi donc, la loi plafonne désormais le coût de l’état daté à 380 €, mais prévient également que cela concerne tous les lots d’une même vente. Si vous vendez un garage en plus de l’appartement, au même acheteur, le syndic ne doit vous facturer qu’un seul état daté.
Qu’est-ce qu’un pré-état daté ?
- Le pré-état daté reprend les informations de l’état daté et y ajoute :
- Le montant des charges courantes (dans et hors budget prévisionnel).
- L’état global des impayés de la copropriété.
- Le montant du fonds de travaux rattaché au lot cédé.
Il doit être fourni au potentiel acquéreur dès la signature de la promesse de vente, et y être annexé.
Contrairement à l’état daté, il n’est pas nécessaire de faire appel au syndic pour produire un pré-état daté. Tout copropriétaire est en mesure de le faire lui-même en reprenant les chiffres des documents financiers le concernant sur l’extranet mis à disposition par le syndic.
« Le syndic n’a pas le droit de facturer un pré-état daté. »
En effet, il suffit même de faire une copie de l’annexe financière à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire. Ce document reprend toutes les informations nécessaires servant de pré-état daté.
Le coût du pré-état daté
Certains copropriétaires choisissent tout de même de demander un pré-état daté à leur syndic.
La rédaction d’un pré-état daté ne figure pas parmi les prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires. En effet, le décret 2015-342 du 26 mars 2015 précise la liste de ces prestations, et la fourniture d’un pré-état daté n’en fait pas partie.
En conséquence de quoi, un syndic n’a pas légalement le droit de facturer le coût d’un pré-état daté à un copropriétaire.
Continuez votre lecture par un autre article sur l’investissement locatif en copropriété.
