Le fonctionnement d'une copropriété

La copropriété est un mode de logement partagé par de nombreux français. Strictement encadrée par la loi, la copropriété répond à des règles de gestion précises. Le fonctionnement d’une copropriété ne peut se dérouler correctement que si les copropriétaires et le syndic répondent tous deux à leurs obligations. Voici tout ce qu'il faut savoir si vous souhaitez créer une copropriété ou tout simplement mieux en comprendre les enjeux.

 

Les missions et le rôle du syndic de copropriété

 

Le syndic est l’organe de gestion de la copropriété. La grande majorité des copropriétés ont recours aux services d’un syndic professionnel. Cependant, les plus petites copropriétés, moins compliquées à gérer au regard du nombre total de lot, peuvent parfois opter pour un syndic bénévole ou un syndic coopératif (en savoir plus sur les différents types de copropriété).

 

Quoiqu’il en soit, les missions et le rôle du syndic de copropriété sont clairement définis par le droit et la loi :

 

  • La conservation de l’immeuble : entretien de l’immeuble au travers de petites rénovations ou de grands travaux.
  • La gestion administrative : application des décisions prises en AG, respect du règlement de copropriété,…
  • La gestion financière : la tenue des comptes, l’ouverture d’un compte bancaire séparé, le recouvrement,…
  • La communication des informations : le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires un espace en ligne où ils peuvent consulter les documents les concernant.
  • La représentation du conseil syndical : auprès des instances juridiques notamment.

 

« Les obligations du syndic sont encadrées par la loi du 10 juillet 1965. »

 

Lorsque le syndic ne remplit pas ses tâches correctement, il y a « carence de syndic ». Le syndicat des copropriétaires peut alors le rappeler à l’ordre, ou procéder à sa révocation pure et simple.

 

L’assemblée générale

 

L’assemblée générale annuelle est le moment où le syndic de copropriété dresse le bilan de l’année écoulée, et où il propose au vote des copropriétaires les résolutions pour l’exercice à venir.

 

Chaque copropriétaire doit recevoir une convocation à cette AG (en recommandé avec accusé de réception) au moins 21 jours avant la date de tenue de la séance. La convocation doit faire état des points qui sont à l’ordre du jour et qui seront débattus par le syndicat des copropriétaires avant une mise au vote.

 

Si des travaux exceptionnels sont soumis aux copropriétaires, ou si le syndic envisage de changer de prestataires, les devis et propositions de contrats doivent être joints à la convocation. De même, si un ou plusieurs syndics proposent leurs services à la copropriété, les projets de contrats doivent être envoyés avec la convocation.

 

« Même si la copropriété ne souhaite pas changer de syndic, une mise en concurrence est imposée au minimum tous les trois ans. »

 

L’assemblée générale est tenue de concert par le syndic et un représentant des copropriétaires qui animent la séance. Les résolutions portées à l’ordre du jour font l’objet d’un vote des copropriétaires. Selon l’importance des décisions, différentes majorités peuvent être nécessaires afin d’adopter une résolution :

 

  • La majorité absolue : plus de la moitié du syndicat des copropriétaires.
  • La majorité simple : plus de la moitié des copropriétaires présents et représentés à l’AG.
  • La majorité double : plus de deux tiers du syndicat des copropriétaires.
  • L’unanimité : la totalité des copropriétaires présents et représentés à l’AG.

 

Bon à savoir : un copropriétaire dispose d’un délai de deux mois pour contester une décision prise en assemblée générale.

 

Les charges de copropriété

 

Les charges de copropriété sont dues par chaque copropriétaire au premier jour du trimestre, soit par quatre appels de fonds par an. Les charges courantes sont votées au budget prévisionnel lors de l’assemblée générale, tandis que les dépenses exceptionnelles, comme des travaux importants, font l’objet d’un vote poste par poste.

 

Le montant des charges générales réclamé à un copropriétaire est calculé en fonction des tantièmes qu’il possède au sein de la copropriété. Une quote-part est définie afin déterminer ce que chacun doit. Par exemple, un copropriétaire qui détient 100 millièmes dans une copropriété devra s’acquitter de 10 % du montant des charges générales annuelles.

 

« Le syndic de copropriété est habilité à procéder au recouvrement des charges impayées. »

 

Les charges courantes regroupent tout ce qui concerne l’administration de l’immeuble, les honoraires du syndic, le nettoyage des parties communes

 

Les charges spéciales portent sur certains équipements collectifs et sont quant à elles calculées en fonction de la pertinence de l’utilisation de chacun. Un habitant du premier étage possède moins de tantièmes d’ascenseur qu’un résidant du dernier étage. A ce titre, il paiera moins de charges d’entretien sur cet équipement.

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