L’une des tâches quotidiennes des banques et des établissements financiers consiste à traiter des demandes de crédits immobiliers de la part des particuliers. Pour accompagner ces derniers dans ces projets de vie, ces fournisseurs de crédit demandent dans la pratique aux emprunteurs des garanties.
Ces garanties sont élaborées pour se prémunir des risques éventuels de défaillance de paiement de ces débiteurs. La garantie peut prendre plusieurs formes. Une des plus connues est le crédit logement.
En étant une simple caution fournie par un organisme spécialisé dans le domaine, le crédit logement est devenu une institution. Elle intervient dans la fourniture des cautions aux emprunteurs dans le cadre des prêts immobiliers.
Similaire aux autres mécanismes d’assurance-crédit, cette forme de caution présente ses particularités à plus d’un titre.
Définition et présentation de la garantie crédit logement
Ce que la garantie crédit logement est
La garantie crédit logement est une caution fournie à une banque pour la protection des documents de prêt accordé aux particuliers. Grâce à cette garantie, la banque a la possibilité de récupérer les fonds empruntés en cas de défaillance des emprunteurs.
Elle fait partie des nombreux mécanismes de protection des prêts bancaires qui existent actuellement en France. Il s’agit d’une garantie active dont le rôle est d’accompagner l’emprunteur durant le cycle de vie de son prêt immobilier.
Par l’acte sous seing privé qui la constitue, se crée une importante relation entre l’emprunteur, sa banque et le garant. Ce dernier prend l’engagement de régler la dette de l’emprunteur auprès de la banque en cas de défaillance et en contrepartie d’un recours légal contre cet emprunteur.
Attribuée après étude du dossier de l’emprunteur, cette caution repose sur le système de mutualisation des risques de crédit. Les différents emprunteurs contribuent à une caisse commune qui permet d’intervenir lorsque survient le risque prévenu.
C’est en 1975 que ce type de caution a été proposé pour la première fois par un organisme appelé Crédit Logement. Il s’est spécialisé dans les cautionnements pour prêts immobiliers. Très réputée dans ce domaine, Crédit Logement s’est imposé comme société fournissant la garantie crédit logement.
À part d’être un mécanisme de protection des prêts accordés par les banques, la garantie crédit logement offre beaucoup plus à l’institution qui l’incarne. C’est une société de financement soumise à l’autorité administrative chargée du contrôle des banques et des assurances en France, l’ACPR (Autorité de contrôle Prudentiel et de Résolution).
La garantie crédit logement est une garantie qui concerne les individus et les familles résidant sur le territoire français sans rapport à leurs qualifications professionnelles. Il suffit pour l’emprunteur de détenir la totalité de la propriété du logement qui fait l’objet de la demande de crédit.
Ce que la garantie crédit logement n’est pas
Lorsqu’on s’en tient à son contenu, la garantie crédit logement est distincte d’autres mécanismes de protection des prêts immobiliers.
À l’instar :
- Du privilège de prêteur de deniers ;
- De l’hypothèque d’un bien ;
- Des différentes assurances crédit immobilier.
La garantie crédit logement n’est point l’assurance du prêt. Bien que les deux renvoient à des obligations liées au prêt immobilier, l’assurance est un mécanisme qui relaie l’emprunteur dans le règlement de ses échéances au cas où celui-ci viendrait à être victime d’un accident. Il s’agit d’une maladie ou d’une invalidité qui provoque son incapacité de travail ou son décès.
Pour sa part, la garantie crédit logement permet à la banque de se protéger de cette défaillance de l’emprunteur dans le règlement de sa dette en ce qui concerne les dettes non-couvertes par la compagnie d’assurance. Cette dernière obligation ne peut pas remplacer l’assurance prêt immobilier qui doit être souscrite de manière séparée.
La garantie crédit logement est différente et constitue la principale alternative à l’hypothèque et aux autres sûretés réelles. L’hypothèque est une sûreté portant sur un bien désigné, prévu pour être vendu. Il est réservé pour rembourser la banque, au cas où l’emprunteur ne parvient plus à respecter ses échéances de prêt.
À l’opposé, le mécanisme proposé par Crédit logement est une garantie personnelle. Cette garantie peut être exercée sur l’ensemble du patrimoine de l’emprunteur lorsque celui-ci n’arrive plus à faire face à ses obligations vis-à-vis de l’organisme qui lui a accordé le prêt.
Il s’agit d’une solution très sécurisante qui peut être actionnée plus rapidement par les établissements de crédits prêteurs. Il est fait pour pallier les défaillances de leurs clients. La garantie crédit logement se distingue du privilège de prêteurs de deniers.
Encore connue sous l’abréviation IPPD, cette dernière est réservée aux biens anciens. Elle est constituée d’un dispositif s’inscrivant dans le cadre des garanties réelles. Elle permet aux établissements de crédit de se faire rembourser en cas de saisie et de vente du logement sur lequel la garantie porte.
Fonctionnement de la garantie crédit logement
La garantie accordée par Crédit logement est une caution qui fonctionne sur la base d’un principe simple : celui de la mutualisation des risques. Cela signifie qu’une fois le prêt mis en place, l’emprunteur qui recourt aux services du Crédit logement, pour fournir la garantie que lui réclame sa banque, va payer une prime.
Cette prime est constituée de deux éléments essentiels.
À savoir :
- La commission de caution, à hauteur de 25 % de la garantie, qui est définitivement abandonnée à l’organisme ;
- Le versement à un fonds mutuel de garantie qui est restitué à l’emprunteur au terme du remboursement complet de son prêt immobilier.
Par ce mécanisme, le dépôt constitue la garantie personnelle de l’emprunteur. L’organisme garant qu’est le Crédit Logement prend l’engagement de se servir de ses actifs pour solder la dette de l’emprunteur. Il est l’organisme qui s’opère avec la banque.
Coût de la garantie crédit logement
Le montant total d’une garantie crédit logement dépend de plusieurs facteurs tels que le taux de sinistralité, l’âge de l’emprunteur et le coût du prêt. L’organisme propose deux types de tarification aux emprunteurs : le barème dit « classic » et celui dit « initio ».
Le barème « classic » consiste à payer tous les frais de garanties lors de la mise en place du prêt immobilier. Ceci est restitué lorsque l’emprunt est remboursé en totalité.
Le barème « initio » vise les emprunteurs immobiliers qui se situent dans la tranche d’âge comprise entre 18 et 36 ans. Étant épargnés du paiement de la commission sur caution, ils sont tenus simplement de payer le fonds mutuel de garantie (FMG). Ce fonds est calculé sur la base du montant du prêt immobilier.
Les atouts et faiblesses de la garantie crédit logement
En termes d’avantages, c’est la mise en place facile de ce type de caution qui est remarquable. L’emprunteur n’a aucune formalité à effectuer. C’est sa banque qui recueille l’aval de Crédit Logement pour intégrer l’accord de cautionnement dans l’offre de prêt transmise à l’emprunteur.
À part cela, le coût de cette garantie s’avère moins élevé lorsque l’emprunteur procède à un remboursement anticipé. Le remboursement par anticipation peut intervenir en cas de vente du bien.
Relativement aux inconvénients, la garantie crédit logement est conditionnée par l’étude du profil de l’emprunteur. Les critères d’analyse sont basés sur la gestion des revenus, la solvabilité, la capacité d’épargne…
C’est souvent le motif de refus par l’organisme. Certains emprunteurs peuvent se voir refuser la garantie apportée par Crédit Logement lorsque leur financement est constitué d’un PAS (Prêt d’Accession Sociale) supérieur à 15 000 euros ou adossé à un prêt à taux zéro.
