En matière de gestion d’une copropriété, il faut faire la distinction entre les différents types de syndic : le syndic professionnel et le syndic bénévole. Le rôle de syndic bénévole est assuré par un copropriétaire qui prend en charge toutes les missions dont pourrait s’occuper un syndic professionnel. En revanche, le syndic bénévole est soumis à moins d’obligations au niveau légal. Tout l’enjeu de ce choix réside dans le mariage réussi entre une baisse des charges, et une efficacité permanente du syndic malgré son manque d’expertise.
Qui peut devenir syndic bénévole ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 précise qui peut devenir syndic bénévole dans une copropriété : « Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer. »
En somme, toute personne physique possédant un lot dans la copropriété, même s’il s’agit d’une cave ou d’un garage, peut faire office de syndic bénévole. Une personne morale qui fait partie de la copropriété peut aussi être désignée comme syndic bénévole, à la condition que ce soit le représentant légal de cette société qui endosse la responsabilité de syndic bénévole.
En aucun cas il ne peut y avoir de « co-syndic » constitué de plusieurs copropriétaires. Le syndic bénévole se résume toujours à une seule et unique personne.
Les missions du syndic bénévole
Le syndic bénévole remplit les mêmes rôles et missions que le syndic professionnel :
- La conservation de l’immeuble
- La gestion administrative
- La gestion financière
- La représentation du conseil syndical
Seule différence concernant les rôles et missions du syndic : le syndic bénévole n’est pas tenu de mettre en place un extranet qui permette la consultation des documents en ligne en octroyant un espace personnel à chaque propriétaire, ainsi qu’au conseil syndical. Il doit cependant tenir à disposition des autres copropriétaires les documents afférant à la copropriété, ou sous-traiter cette tâche à une société d’archivage, ce qui occasionne forcément des frais.
Les avantages du syndic bénévole
L’avantage principal du syndic bénévole est la baisse des frais de gestion en comparaison avec un syndic professionnel. Certains frais restent cependant à prévoir comme le recours à des techniciens spécialisés afin d’assister le syndic bénévole dans ses tâches : architecte, comptable, juriste et autres.
Le syndic bénévole est également défrayé sur les sommes engagées dans ses actions, notamment pour tout ce qui concerne la papeterie, la bureautique, le téléphone… La personne en charge du syndic peut aussi demander une rémunération pour les heures passées à gérer la copropriété.
« Le syndic bénévole génère aussi des frais. »
Le syndic bénévole n’est donc pas totalement gratuit, mais son autre atout réside dans la proximité de la relation qu’il entretient avec le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires, ainsi que sa connaissance particulière de la copropriété. En effet, qui est mieux placé qu’un copropriétaire habitant sur place pour se rendre compte des problématiques quotidiennes et les faire remonter au conseil syndical.
Les inconvénients du syndic bénévole
Le recours à un syndic bénévole peut aussi créer quelques déconvenues, notamment dues au manque d’expertise de la personne chargée de cette mission. En effet, même assisté par des professionnels sur des points particuliers, le syndic bénévole n’a pas l’expérience d’un syndic professionnel pour faire face à toutes les situations qui peuvent se présenter, ni prendre les décisions en urgence lorsque cela est nécessaire.
Le syndic bénévole doit aussi dégager du temps pour gérer et administrer la copropriété, alors qu’il a, la plupart du temps, déjà un emploi. Pris par la vie active, il risque de ne pas toujours être disponible aux moments clés de la vie de la copropriété.
« Les attentes envers un syndic bénévole ne peuvent pas être les mêmes qu’envers un syndic professionnel. »
Sachez que le syndic bénévole, contrairement au syndic professionnel, n’est pas tenu de souscrire à une assurance. En cas de manquement à ses obligations, le copropriétaire syndic bénévole peut être poursuivi par le syndicat des copropriétaires. Une situation qui n’est bonne pour personne : le syndic bénévole peut se voir contraint à verser des dommages et intérêts, que la copropriété n’est pas sûre de percevoir un jour en fonction du niveau de solvabilité de la personne.
Dans ce genre de litiges, le problème humain reste entier. Lorsqu’un copropriétaire qui a été syndic bénévole, fait l’objet d’une action en justice, des tensions apparaissent fatalement au sein de la copropriété.
Les autres alternatives au syndic bénévole
En somme, le syndic bénévole s’adresse majoritairement aux petites copropriétés où la gestion est simplifiée et où une réelle confiance s’est installée entre les copropriétaires. Tout ceci à la condition que la personne devenue syndic bénévole s’investisse autant que nécessaire dans ses missions.
Dans le doute, vous avez d’autres alternatives au syndic bénévole comme le syndic en ligne ou le syndic coopératif, ou encore le Syndic en ligne, l’Association syndicale libre, le Syndic de bailleur social ou l’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre).
Vous pouvez aussi utiliser gratuitement notre comparateur de syndics afin d’accéder aux offres des syndics professionnels qui répondent aux besoins de votre copropriété. Le coût d’un syndic professionnel n’est finalement pas si onéreux au regard du niveau des prestations fournies et de la tranquillité d’esprit que cela apporte aux copropriétaires.
