Les relations qui unissent le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété peuvent parfois donner naissance à des litiges entre les parties. Il est recommandé de toujours privilégier la voie de la médiation afin de trouver une issue au conflit. Cependant, si cette solution n’aboutit pas, ce sera à un tribunal compétent de trancher l’affaire.
Peut-on porter plainte contre son syndic ?
Oui, il est tout à fait possible de porter plainte contre son syndic. C’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires pour un problème de gestion globale, mais un copropriétaire peut également assigner le syndic en justice à titre personnel pour une affaire qui le concerne de façon individuelle.
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Cependant, comme dans la plupart des affaires de litiges, il est vivement recommandé de tenter en premier lieu une médiation à l’amiable. C’est l’échec de cette de cette dernière qui doit finalement orienter vers la procédure judiciaire et vous amenez à porter plainte contre votre syndic de copropriété.
Quel est le tribunal compétent pour assigner son syndic en justice ?
Quelle que soit la partie qui décide de saisir le tribunal et de porter plainte contre le syndic (le conseil syndical ou un copropriétaire isolé), l’article 62 du décret de 1967 informe que les procédures sont rattachées au tribunal du lieu de l’immeuble.
Le tribunal compétent en copropriété va dépendre de la nature du litige et de son montant. En général, le litige sera réglé soit par le tribunal de grande instance, soit par le tribunal d’instance. A noter que le tribunal de proximité a disparu, le tribunal d’instance a repris ses compétences.
Le tribunal d’instance :
- Interpréter les charges impayées de moins de 10 000 €
- Régler les troubles de voisinage
- Apprécier un vote en assemblée générale
- Apprécier une clause du règlement de copropriété
- Le tribunal de grande instance :
- Déterminer des parties communes ou privatives
- Répartir les charges
- Interpréter les charges impayées dont le montant dépasse 10 000 euros
- Interpréter une décision prise par l’assemblée générale
- Autoriser des dépenses exceptionnelles
- Apprécier le règlement de copropriété
Bon à savoir : pour engager une procédure devant le tribunal d’instance, le plaignant peut choisir de se représenter lui-même (ce qui reste tout de même déconseillé). En revanche, pour une procédure devant le tribunal de grande instance, le recours à un avocat professionnel est obligatoire.
Le président du tribunal de grande instance
Faire appel au président du TGI peut être très avantageux car il ne faut pas avoir obligatoirement d’avocat. C’est rapide, économique, et cela peut donner lieu à une décision dans l’urgence qui va stopper une affaire en cours.
La saisine peut se faire sur requête en référé.
« Pour saisir le président du TGI, il faut déposer une requête au greffe du tribunal. »
La requête se fait pour tout ce qui porte sur la nomination : celle du syndic, d’un mandataire ad hoc, du conseil syndical et d’un mandataire commun en cas d’indivision ou d’usufruit.
La saisine en référé se fait quand il y a urgence, il faut agir vite et efficacement. On peut demander la saisine en référé dans certains cas : pour une mainlevée totale ou partielle de l’hypothèque légale du syndicat ou encore pour la désignation d’un administrateur provisoire en cas d’empêchement ou de carence du syndic.
Le Conseil de prud’hommes
Il est saisi par le syndic professionnel, bénévole ou le syndicat coopératif. Il est compétent pour régler les litiges concernant les contrats de travail. Cela implique donc les salariés de la copropriété (concierge, jardinier,…).
Les employés de la copropriété peuvent également saisir le conseil de prud’hommes en cas de manquement au droit du travail constaté de la part de l’employeur. Et en l’occurrence, l’employeur est le conseil syndical. Cependant, ce dernier peut se retourner contre le syndic par la suite.
Car en effet, c’est bien le syndic de copropriété qui assure la gestion du personnel (fiches de paie, congés payés, horaires de travail…).
Le délai de prescription
Un délai de prescription est prévu par le droit. Une fois ce délai écoulé, il est impossible de saisir la justice.
En copropriété, la prescription est désormais de 5 ans dans la plupart des cas.
Elle est de 30 ans si l’action est réelle, c’est-à-dire qu’elle concerne un bien matériel et pas seulement une prestation de services.
En revanche, pour contester une décision prise en AG, le copropriétaire ne dispose que de deux mois à compter de la réception du procès-verbal.
Si vous souhaitez vous renseigner plus en détails sur les litiges et les procédures à entamer envers votre syndic, Duflair vous conseille ces sujets :
