La Belgique compte de nombreuses copropriétés, on estime en effet qu’entre 3 et 4 millions de personnes sont concernés par ce régime. La copropriété en Belgique, qui est donc très présente et en pleine croissance, doit être comprise par les citoyens intéressés.
Législation sur la copropriété en Belgique
La législation sur la copropriété apparaît véritablement avec la loi du 30 juin 1994, qui a été modifié avec la loi du 10 juin 2010 qui structure plus en profondeur la gestion et l’organisation de la copropriété. Elle a subi un lifting avec la nouvelle loi sur la copropriété entrée en vigueur le 1er Janvier 2019.
Similitudes avec la copropriété en France
Comme en France, on retrouve :
- Des parties privatives
- Des parties communes
- Une assurance multirisque immeuble
- Les différents organes qui constituent la copropriété et leur rôle avec :
1) L’assemblée générale (toutes les infos sur l’Assemblée Générale en France ici)
2) Le conseil de copropriété que l’on appelle Conseil syndical en France (en Belgique il a remplacé le conseil de gérance en 2010)
3) Le syndic. Comme en France, c’est l’Assemblée Générale qui l’élit. Son rôle est de gérer et d’administrer la copropriété.
Si votre syndic ne vous satisfait pas, il est désormais possible de les comparer facilement pour en changer, pour savoir comment nous faisons, cliquez ici.
- Les appels de fonds pour les travaux : contrairement à la France, vous n’êtes pas obligé de constituer de fonds de travaux. Pour tout savoir sur le fonds de travaux en France, cliquez ici.
- La Répartition des charges : les charges sont réparties par rapport aux millièmes, aussi appelés tantièmes en France, dont chaque copropriétaire dispose.
Nous pouvons analyser pour vous rapidement et efficacement vos charges ici.
Les quotités pour la copropriété en Belgique avant 2019
Fonctionnement
Comme en France, les copropriétaires se voient attribuer un nombre respectif de millièmes pour leur intérêt aux parties communes. En plus de déterminer le poids de leurs charges, leur quote-part leur accorde un poids en vote.
Illustrons par un exemple :
Disons que 5 coprpriétaires composent une copropriété. L’un d’eux s’est vu accordé un quota de 300 millièmes. Ainsi, pendant un vote en Assemblée Générale, s’il décide de voter “pour”, il suffira de cumuler 200 millième en plus venant des autres copropriétaires pour obtenir la majorité absolue (500/1000).
Avant 2019, les majorités s’organisaient ainsi :
La majorité absolue
Les décisions de l’AG doivent être prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
La majorité des trois quarts
Elle exigeait les ¾ pour :
- Les travaux touchant les parties communes et certaines parties privatives
- La décision de créer un conseil de copropriété et sa composition
- Le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire
La majorité des quatre cinquièmes
Elle est nécessaire pour :
- La modification des statuts
- La répartition des charges
- Changement de la destination de l’immeuble (ou une partie)
- Sa reconstruction ou sa rénovation en cas de partie endommagée
- L’achat de biens à destination des parties communes
L’unanimité
La loi exige l’unanimité pour la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété et s’il faut reconstruire totalement l’immeuble.
Ce qui change pour la copropriété en Belgique depuis le 1er Janvier 2019
La loi entrée en vigueur à l’aube de 2019 apporte des modifications :
D’autres majorités pour la copropriété en Belgique
- La majorité à 2/3 suffit pour modifier les statuts et prendre des décisions sur les travaux (sauf les travaux que le syndic peut décider), contrairement aux ¾ requis avant.
- Dans le cas des travaux exigés par la loi et les travaux pour la conservation du bien, qui nécessitait la majorité de 3/4, peut être prise à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.
- Le choix de la démolition ou la reconstruction complète de l’immeuble peuvent également être prises avec une majorité des 2/3, avant l’unanimité était de rigueur.
Répartition des charges
Seulement ceux qui utilisent certaines parties communes auront la charge exclusive de ces dernières et seront les seuls à voter pour leur entretien, réparation ou remplacement.
Meilleure gestion et transparence de la copropriété en Belgique
- Dans le cas de problèmes financiers ou de mauvaise gestion, vous pouvez désormais nommer un « administrateur provisoire » à la demande d’un copropriétaire.
- Le contrat de syndic doit faire figurer obligatoirement les forfaits et honoraires qu’il facture, il ne peut plus facturer en dehors du contrat.
- La mise en place obligatoire d’un règlement d’ordre intérieur (ROI).
