Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires et doit remplir plusieurs missions. Il représente la copropriété et s’occupe de sa gestion administrative et financière. Il doit aussi entretenir l’immeuble et exécuter les décisions prises en assemblée générale.
La gestion administrative de la copropriété Le syndic de copropriété établit et tient à jour la liste de tous les copropriétaires ainsi que les lots leur appartenant. Le syndic doit convoquer une assemblée générale de copropriété au moins une fois pas an. À cette occasion, il établit l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec la collaboration du conseil syndical. À la fin de l’assemblée, c’est également le syndic qui rédige le compte rendu de la réunion et envoie le procès-verbal aux copropriétaires. Le syndic a ensuite le rôle d’exécuter les délibérations de l’assemblée. La loi ne fixe aucun délai pour l’exécution des décisions: il est donc utile de le préciser dans la résolution.
Enfin, le syndic a l’obligation d’immatriculer la copropriété sur un registre qui recense l’identité du syndicat, sa date de création, le nombre et la nature des lots, le nom du syndic, les données financières, etc.
La comptabilité de la copropriété Autre mission du syndic de copropriété : tenir la comptabilité du syndicat et la position comptable de chaque copropriétaire. C’est également au syndic d’établir le budget prévisionnel pour chaque exercice.
Par ailleurs, chaque année, lors de l’assemblée générale de copropriétaires, le syndic rend compte de sa gestion financière.
L’entretien de l’immeuble Le syndic a également pour mission de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble. Ainsi, il peut, de sa propre autorité, faire effectuer les menues réparations et les travaux d’entretien courant. Par contre, sauf en cas d’urgence, les travaux plus importants doivent avoir au préalable une autorisation de l’assemblée générale de copropriété.
Le syndic peut également signer tous les contrats nécessaires au fonctionnement de la copropriété, comme les contrats d’entretien des parties communes et des équipements communs (tels que les ascenseurs, la chaudière, etc.). Il signe également les contrats de fourniture d’eau, d’électricité, de gaz, etc.
La gestion du personnel de la copropriété Les salariés de la copropriété (gardien, concierge, jardinier…) sont les employés du syndicat des copropriétaires, et non du syndic. Toutefois, ils se retrouvent sous l’autorité du syndic. À ce titre, une des missions du syndic consiste à embaucher et licencier les employés du syndicat. Le syndic s’occupe également des bulletins de salaire des employés, ainsi que de la gestion des remplacements des salariés absents pendant leurs congés, leurs arrêts maladie ou maternité.
Par contre, le syndic ne peut embaucher du personnel supplémentaire sans l’autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Représenter le syndicat des copropriétaires Le syndic est compétent pour représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers. En tant que mandataire de la copropriété, il passe les contrats en son nom et pour son compte.
Le syndic représente également la copropriété en justice. Il n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée générale pour défendre la copropriété en cas d’attaque juridique ou en cas d’action en référé. En dehors de ces deux cas, le syndic doit obligatoirement une autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 pour agir en justice au nom de la copropriété.
La responsabilité du syndic Le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il commet des fautes dans le cadre de sa mission et qu’il en résulte un préjudice pour la copropriété. Tout d’abord, sa responsabilité peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Par exemple, il prend une décision sans l’accord de l’assemblée générale. La responsabilité du syndic peut également être engagée à l’égard d’un copropriétaire. Par exemple, si un copropriétaire subit un trouble de jouissance de ces parties privatives en raison d’une inexécution de travaux par le syndic.
Enfin, lorsque des tiers, non copropriétaires, subissent un préjudice à cause d’une faute commise par le syndic dans l’exercice de son mandat, c’est la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui est engagée. Par exemple, un visiteur s’est blessé en tombant dans l’escalier par négligence du syndic qui n’a pas fait réparer l’escalier. Le syndicat des copropriétaires peut toutefois se retourner ensuite contre son syndic.
