Une garantie est nécessaire lorsqu’une banque finance un crédit immobilier. C’est un gage permettant à l’emprunteur de rembourser le prêt en cas de défaillance. Cette garantie de prêt peut prendre plusieurs formes.
Les hypothèques ou les obligations hypothécaires font partie des garanties les plus courantes. C’est pour garantir votre prêt sans dépendre d’un garant ou d’une famille.
Les prêts hypothécaires sont formalisés par des actes notariés et sont des garanties coûteuses. Différents critères entrent en jeu dans le calcul du coût d’une hypothèque : différentes taxes en fonction du type de logement, type de prêt, débours.
Les frais liés à une hypothèque sont : les intérêts hypothécaires et les dépenses supplémentaires. Le coût d’une hypothèque est calculé en fonction du montant du prêt garanti par l’hypothèque.
Ce qu’il faut faire pour calculer les frais d’hypothèque
Les frais hypothécaires sont constitués de plusieurs éléments, c’est possible de calculer le montant de la taxe. Les frais de notaire sont plus difficiles à estimer. Les frais hypothécaires représentent environ 2 % des prêts garantis.
Ils se présentent comme suit :
- Taxe foncière : 0,714 98 % du prêt ;
- Apports adossés à des actifs (hors salaires des gestionnaires hypothécaires) : 0,10 % du prix de vente, minimum 15 euros ;
- Frais de notaire ;
- TVA : 20 %.
Les frais hypothécaires sont calculés en tenant compte du montant du prêt garanti par l’hypothèque. Au-delà d’un simple pourcentage appliqué au montant du prêt, le calcul du coût d’un crédit immobilier dépend de différents facteurs.
Vous devez tenir compte du type de propriété en question et du type de prêt garanti par l’hypothèque.
Les différentes taxes en fonction du type de logement
Le coût d’une hypothèque dépend du prix de la propriété et du type d’appartement. Les coûts ne sont pas calculés de la même façon pour un logement neuf et un logement ancien. Les appartements anciens sont exonérés de taxe foncière.
Pour un prêt de 250 000 €, un crédit immobilier pour acheter un bien neuf coûterait 1 787 € de plus que pour acheter un bien ancien (3 230 € contre 1 443 €).
Le coût d’une hypothèque varie en fonction du type de prêt
Les prêts hypothécaires pour les logements neufs peuvent être exonérés de la taxe de publicité immobilière dans certains cas.
Aucune taxe de publicité de l’État n’est requise pour la mise en place de garanties hypothécaires pour les prêts à taux zéro, contractuels, de sécurité sociale ou d’épargne logement.
Si l’emprunteur n’est pas éligible au prêt immobilier social, celui-ci n’est requis que si le logement neuf est financé par un prêt immobilier classique.
Ceci s’applique à toutes les habitations neuves, qu’elles aient été achetées en l’état futur d’achèvement ou CCMI (Contrat de construction de Maison Individuelle).
Des débours qui varient d’un notaire à un autre
Lorsque les salaires des notaires et le montant des diverses taxes sont déterminés par l’État, les frais spécifiques inclus dans la composition des frais hypothécaires peuvent varier. Ceux-ci comprennent les frais de notaire, correspondant aux sommes que le notaire avance dans le cadre de son travail.
Il peut s’agir des frais liés aux démarches administratives, aux envois postaux, à l’indemnisation des intervenants extérieurs, aux enquêtes cadastrales ou d’urbanisme…
Quel est le coût total de l’hypothèque ?
Les frais hypothécaires représentent environ 1,5 % du montant de l’hypothèque, ces frais sont intégralement à la charge de l’emprunteur.
Pour avoir une idée des coûts prévus, il y a de facteurs à considérer lors du calcul du coût de votre hypothèque :
- Frais ou honoraires de notaire (taxes comprises) ;
- Apports en garantie immobilière. Cela représente en moyenne 0,05 % du montant du prêt ;
- Taxe d’enregistrement foncier d. H. environ 0,75 % du montant du prêt ;
- Divers frais de procédures et frais : inscription hypothécaire, constitution de dossier ;
- Exonération des frais en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier.
N’hésitez pas à utiliser le simulateur de coût d’ANIL pour calculer le coût total de votre hypothèque. Voici un tableau montrant le coût final d’une hypothèque en fonction du capital emprunté.
| Capital emprunté | Coût initial | Frais de mainlevée | Coût final |
| 50 000 € | 949 € | 521 € | 1 470 € |
| 100 000 € | 1 519 € | 645 € | 2 164 € |
| 150 000 € | 2 090 € | 769 € | 2 859 € |
| 200 000 € | 2 660 € | 893 € | 3 553 € |
| 250 000 € | 3 230 € | 1 017 € | 4 247 € |
| 300 000 € | 3 800 € | 1 141 € | 4 941 € |
| 350 000 € | 4 370 € | 1 265 € | 5 635 € |
| 400 000 € | 4 940 € | 1 389 € | 6 329 € |
| 450 000 € | 5 510 € | 1 513 € | 7 023 € |
| 500 000 € | 6 080 € | 1 637 € | 7 717 € |
| 550 000 € | 6 650 € | 1 761 € | 8 411 € |
| 600 000 € | 7 220 € | 1 885 € | 9 105 € |
Exemple de calcul de coût hypothèque :
Pour une hypothèque garantissant un crédit immobilier de 150 000 €, le coût varie entre 2 000 € et 3 000 €. Les calculs des coûts hypothécaires dépendent de l’ancienneté du bien immobilier.
Quels sont les frais liés à une hypothèque ?
Prenons un exemple concret pour comprendre tous les coûts associés à un crédit immobilier.
Vous pouvez voir en un coup d’œil le montant de votre prêt immobilier :
- Prix d’achat 500 000 € ;
- Revenu brut annuel 90 000 € ;
- Fonds propres 100 000 € ;
- Taux d’intérêt retenu à la source 1,20 % ;
- Intérêt 400 € ;
- Amortissement 370 € ;
- Entretien et frais supplémentaires 417 € ;
- Total : Coût mensuel 1 187 € ;
- Hypothèque : 400 000 € ;
- Garantie : 80 % ;
- Solidité financière : 33 %.
Votre mensualité hypothécaire est constituée de ces différentes dépenses. Toutes les dépenses ne doivent pas dépasser 33 % du revenu pour qu’un prêt hypothécaire soit considéré comme abordable.
Si vous dépassez ce niveau d’endettement, vous voudrez envisager une autre propriété ou augmenter vos actifs.
Les intérêts hypothécaires
Si vous voulez connaître vos remboursements hypothécaires, vous devez connaître vos mensualités d’intérêts. Selon le taux d’intérêt du crédit immobilier, le coût du crédit immobilier joue un rôle important.
Nous recommandons de supposer un taux d’intérêt de 5 % pour assurer la capacité financière nécessaire. Vous savez exactement si cette hypothèque est viable. Vous pouvez également calculer les taux d’intérêt hypothécaires avec plus de précision.
Le calcul dépend du taux d’intérêt appliqué par la banque lors de la signature du contrat de prêt. Le calcul des taux d’intérêt flottants dans les taux Libor ou Saron est complexe. Il peut fluctuer à la hausse et à la baisse, de sorte que les emprunteurs ont du mal à savoir combien coûtera leur prêt hypothécaire.
Les taux d’intérêt fixes sont beaucoup plus faciles à calculer, car ils restent les mêmes tout au long du terme. Il sera plus précis.
Les dépenses supplémentaires
Elles prennent en compte les frais d’assurance et les frais de notaire.
Les frais d’assurance
L’assurance hypothécaire peut être facultative. Vous pouvez vous assurer contre les risques de décès, d’invalidité ou de chômage. Des décisions d’assurance appropriées doivent être prises afin de recevoir une libération volontaire de paiement en cas de besoin.
Le coût est d’environ 4-5 % du prix de l’immobilier. Cette assurance interviendra lorsque vous ne pourrez pas effectuer vos versements hypothécaires.
Les frais de notaire
Le coût de la signature d’un notaire comprend la taxe d’enregistrement foncier, la contribution pour sécuriser la propriété, les frais de notaire, les frais d’enquête sur les extraits du registre foncier et la TVA de 20 %. Ils s’ajoutent aux autres frais engagés lors de la souscription de cette hypothèque.
Le coût de l’hypothèque doit également inclure les honoraires du notaire pour établir l’hypothèque. Le prix baisse en fonction du prix du bien.
En moyenne, il est de 0,14 % pour les biens d’une valeur de 20 millions d’euros, d’environ 0,5 % pour les biens entre 800 000 et 1 million d’euros et de 0,7 % pour les biens de moins de 200 000 euros.
Coût d’une hypothèque : ce qu’il faut retenir
Une hypothèque est une véritable garantie pour la banque qui vous accorde un prêt. S’il n’est pas remboursé, la banque peut saisir le bien et le revendre pour remboursement.
Le montage hypothécaire doit se faire devant notaire, ce qui implique un coût. Celles-ci sont réglementées et consistent principalement en des impôts collectés pour le compte de l’État.
L’hypothèque sera automatiquement remboursée un an après le remboursement du prêt. Même en cas de remboursement anticipé, il faut s’adresser à un notaire et prendre en charge les frais.
Les frais hypothécaires varient de 1,5 % à 2 % du montant du prêt. Les prix sont plus bas pour les propriétés plus anciennes, car elles sont exonérées de la taxe de publicité de l’État.
